등기부등본 보는 법｜초보자도 5분 만에 확인하는 갑구 을구 근저당 가이드

핵심 답변 요약

등기부등본 보는 법은 어렵게 외울 필요가 없습니다. 초보자는 먼저 표제부에서 주소와 면적을 확인하고, 갑구에서 진짜 소유자와 압류·가압류를 확인한 뒤, 을구에서 근저당·전세권·임차권등기를 보면 됩니다.

전세나 매매 계약 전에는 등기부등본을 한 번만 보면 부족합니다. 최소한 계약 전, 계약 당일, 잔금 직전에 다시 확인해야 하며, 등기부에 근저당, 압류, 가압류, 가처분, 신탁, 임차권등기명령이 보이면 계약을 바로 진행하지 말고 추가 확인이 필요합니다.

구분	확인할 내용
표제부	주소, 건물명, 동·호수, 면적, 용도, 대지권 확인
갑구	현재 소유자, 소유권 이전 이력, 압류, 가압류, 가처분, 경매 확인
을구	근저당권, 전세권, 임차권등기, 지상권 등 담보·사용권 확인
가장 중요한 체크	계약 상대방이 현재 소유자인지, 선순위 권리가 얼마나 있는지 확인
위험 신호	가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁, 과도한 근저당, 임차권등기
확인 시점	계약 전, 계약 당일, 잔금 직전, 전입·확정일자 후

처음 보는 사람은 이 순서만 기억하면 됩니다. 표제부는 ‘내가 계약하려는 집이 맞는지’, 갑구는 ‘집주인이 맞는지’, 을구는 ‘빚이나 선순위 권리가 얼마나 있는지’를 보는 곳입니다.

인터넷등기소 바로가기 대한민국 법원 등기정보광장 가까운 등기소 찾기 무인발급기 찾기

이 글을 봐야 하는 사람

이 글은 전세, 월세, 매매 계약을 앞두고 등기부등본을 받았지만 어디를 봐야 하는지 모르는 사람에게 필요합니다.

특히 “근저당이 있으면 무조건 위험한가요?”, “갑구와 을구 중 어디를 먼저 봐야 하나요?”, “소유자 이름만 맞으면 계약해도 되나요?” 같은 질문이 있다면 아래 순서대로 확인하면 됩니다.

등기부등본이란 무엇인가요?

등기부등본은 부동산의 기본 정보와 권리관계를 기록한 서류입니다. 현재 공식 명칭은 등기사항증명서이며, 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

구분	의미
등기부등본	일상적으로 많이 쓰는 표현
등기사항증명서	현재 공식 명칭
열람	내용 확인용, 보통 계약 전 확인에 사용
발급	제출용 서류가 필요할 때 사용
확인 목적	부동산 표시, 소유자, 담보권, 압류·가압류 등 권리관계 확인

계약 전 확인만 목적이라면 열람으로도 충분한 경우가 많지만, 은행이나 기관 제출용으로 필요하다면 발급용 등기사항증명서를 받아야 합니다.

등기부등본 발급·열람 방법

등기부등본은 인터넷등기소에서 주소를 검색해 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 아파트, 오피스텔, 빌라처럼 호실이 나뉜 건물은 보통 집합건물로 검색합니다.

인터넷등기소에 접속합니다.
부동산 등기 열람 또는 발급 메뉴를 선택합니다.
부동산 구분을 선택합니다. 아파트·빌라·오피스텔은 보통 집합건물입니다.
도로명주소 또는 지번주소를 입력합니다.
동·호수를 정확히 선택합니다.
등기기록 유형을 선택합니다.
주민등록번호 공개 여부를 선택합니다.
수수료를 결제하고 열람 또는 발급합니다.

인터넷등기소 이용약관 기준 등기기록 열람은 1통당 700원, 등기사항증명서 발급은 1통당 1,000원으로 안내되어 있습니다. 수수료는 향후 변경될 수 있으므로 실제 결제 화면을 최종 기준으로 확인하세요.

등기부등본은 어떤 종류로 봐야 하나요?

초보자는 가능하면 등기사항전부증명서를 보는 것이 좋습니다. 일부증명서만 보면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있습니다.

종류	추천 상황
등기사항전부증명서	전세·월세·매매 계약 전 기본 확인용
현재 유효사항	현재 살아 있는 권리만 빠르게 확인할 때
말소사항 포함	과거 압류, 근저당, 경매 이력까지 참고하고 싶을 때
일부증명서	특정 내용만 필요한 경우, 초보자에게는 비추천

전세 계약이라면 최소한 현재 유효사항은 반드시 확인해야 하고, 과거 이력까지 보고 싶다면 말소사항 포함으로 확인하면 좋습니다. 다만 말소된 권리는 현재 효력이 없는 권리일 수 있으므로, 현재 유효한 권리와 구분해서 봐야 합니다.

등기부등본 보는 순서 3단계

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 순서로 보면 됩니다. 이 순서를 지키면 초보자도 5분 안에 큰 위험 신호를 걸러낼 수 있습니다.

순서	확인 질문	봐야 할 위치
1단계	내가 계약하려는 집이 맞나?	표제부
2단계	계약 상대방이 진짜 소유자인가?	갑구
3단계	이 집에 잡힌 빚이나 선순위 권리가 있나?	을구

이 세 질문에 명확히 답하지 못하면 계약서에 서명하기 전에 추가 확인이 필요합니다.

표제부 보는 법

표제부는 부동산의 기본 정보를 보여주는 부분입니다. 여기서는 “내가 계약하려는 집이 등기부상 그 집이 맞는지”를 확인합니다.

확인 항목	체크 방법
소재지번·도로명주소	계약서 주소, 실제 방문한 집 주소와 일치하는지 확인
건물명·동·호수	아파트·오피스텔·빌라는 동·호수 오입력 여부 확인
전유부분 면적	계약서 전용면적과 큰 차이가 없는지 확인
용도	주거용인지, 근린생활시설인지 확인
대지권	집합건물에서 대지권 표시가 있는지 확인

표제부에서 주소나 동·호수가 계약서와 다르면 단순 오타인지, 아예 다른 호실인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 빌라와 오피스텔은 비슷한 주소와 호실이 많아 실수하기 쉽습니다.

표제부에서 조심해야 할 경우

계약서 주소와 등기부 주소가 다릅니다.
계약하려는 호실과 등기부 호실이 다릅니다.
주거용으로 알고 봤는데 용도가 근린생활시설입니다.
집합건물인데 대지권 표시가 없거나 이해하기 어렵습니다.
건축물대장 정보와 등기부 정보가 다릅니다.

표제부에서부터 이상한 점이 있으면 갑구와 을구까지 보기 전에 부동산 중개사, 법무사, 관할 구청 또는 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.

갑구 보는 법

갑구는 소유권에 관한 사항을 확인하는 곳입니다. 쉽게 말해 현재 집주인이 누구인지, 이 집에 압류나 가압류 같은 문제가 있는지를 보는 곳입니다.

확인 항목	의미
소유자	현재 등기상 집주인
소유권이전	언제, 어떤 이유로 소유자가 바뀌었는지 확인
공유자	소유자가 여러 명인지 확인
가압류·압류	채무 문제나 세금 체납 등 위험 가능성 확인
가처분	소유권 분쟁이나 처분 제한 가능성 확인
경매개시결정	경매 절차가 시작됐다는 강한 위험 신호
신탁	신탁회사 명의인지, 임대 권한자가 누구인지 별도 확인 필요

갑구에서 가장 먼저 볼 것은 현재 소유자 이름입니다. 계약서의 임대인 또는 매도인 이름이 등기부상 현재 소유자와 일치해야 합니다.

갑구에서 바로 확인할 위험 단어

단어	의미	대응 방법
압류	세금·채무 문제로 재산 처분이 제한될 수 있음	계약 보류 후 원인 확인
가압류	채권자가 돈을 받기 위해 임시로 묶어둔 상태	말소 조건 확인 전 계약 주의
가처분	소유권 분쟁이나 처분 제한 가능성	전문가 확인 필요
경매개시결정	경매 절차가 시작된 상태	일반 계약 진행 매우 주의
신탁	소유권이 신탁회사에 있는 구조	신탁원부와 임대 권한 확인
소유권이전청구권가등기	앞으로 소유권을 넘겨받을 권리가 등기된 상태	순위와 말소 가능 여부 확인

갑구에 이런 단어가 보이면 “집주인이 설명했으니 괜찮겠지”라고 넘기면 안 됩니다. 말소 조건, 권리 순위, 계약금 보호 방안을 반드시 확인해야 합니다.

을구 보는 법

을구는 소유권 이외의 권리를 확인하는 곳입니다. 전세 계약에서는 특히 근저당권을 가장 중요하게 봐야 합니다.

확인 항목	의미
근저당권	집을 담보로 대출이 잡혀 있는 상태
전세권	다른 세입자의 전세권이 등기된 상태
임차권등기명령	이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 가능성
지상권	타인이 토지를 사용할 수 있는 권리
지역권	타 토지 사용과 관련된 권리

을구에 아무 내용이 없으면 “소유권 외 권리관계가 등기되어 있지 않다”는 뜻으로 볼 수 있습니다. 하지만 등기되지 않은 임대차나 세금 체납, 관리비 체납 같은 문제까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.

근저당 보는 법

근저당은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리입니다. 전세 세입자 입장에서는 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져갈 수 있는지를 확인해야 합니다.

항목	보는 방법
권리자	은행, 금융기관, 개인 등 돈을 받을 권리가 있는 사람
채권최고액	등기부에 표시된 담보 한도 금액
등기일자	내 전입·확정일자보다 앞서는지 확인
공동담보	여러 부동산이 함께 담보로 묶였는지 확인
말소 여부	잔금일에 말소되는 조건인지 확인

채권최고액은 실제 대출원금과 정확히 같지 않을 수 있습니다. 보통 대출금보다 여유 있게 설정되는 경우가 많기 때문에, 단순히 “대출이 얼마일 것이다”라고 추정하지 말고 은행 말소 조건과 잔금 처리 방식을 확인해야 합니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

근저당이 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 문제는 근저당 금액, 집 시세, 내 보증금, 말소 조건, 선순위 여부입니다.

상황	판단
근저당이 없고 갑구도 깨끗함	상대적으로 안전하지만 다른 서류도 확인 필요
근저당이 있으나 잔금일 말소 조건	말소 방법과 법무사 입회 여부 확인 필요
근저당이 크고 보증금도 큼	전세보증금 회수 위험이 커질 수 있음
근저당권자가 개인	금융기관보다 추가 확인 필요
공동담보가 복잡함	전문가 확인 권장

전세 계약에서는 “선순위 근저당 + 내 보증금”을 합쳤을 때 집값을 넘거나 지나치게 높아지면 위험이 커집니다. 지역 시세와 낙찰가율까지 함께 봐야 하므로, 금액이 크다면 전문가 확인을 받는 것이 좋습니다.

전세 계약 전 등기부등본 체크리스트

전세 계약에서는 등기부등본을 특히 꼼꼼히 봐야 합니다. 보증금이 크고, 선순위 권리가 있으면 나중에 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문입니다.

계약서 주소와 표제부 주소가 일치하는지 확인합니다.
계약 상대방이 갑구의 현재 소유자인지 확인합니다.
공동소유라면 공유자 전원의 동의나 위임이 있는지 확인합니다.
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 있는지 확인합니다.
을구에 근저당권이 있는지 확인합니다.
근저당이 있다면 채권최고액과 말소 조건을 확인합니다.
임차권등기명령이 있으면 이전 세입자 보증금 문제가 있었는지 확인합니다.
신탁 등기라면 신탁원부와 임대 권한을 반드시 확인합니다.
계약 당일과 잔금 직전에 다시 등기부등본을 확인합니다.
잔금 후 전입신고와 확정일자를 지체하지 않습니다.

전세보증보험 가입 예정이라면 등기부등본상 권리관계가 보험 가입 조건에 맞는지도 함께 확인해야 합니다.

매매 계약 전 등기부등본 체크리스트

매매 계약에서는 소유권 이전이 제대로 가능한지, 잔금일에 기존 권리를 말소할 수 있는지가 중요합니다.

체크 항목	확인 이유
현재 소유자	매도인이 등기부상 소유자인지 확인
공유 여부	공동소유자 전원의 매도 의사가 필요한지 확인
근저당권	잔금일 말소 가능 여부 확인
가압류·압류	소유권 이전에 장애가 될 수 있음
가처분	처분 제한 가능성 확인
임차권·전세권	기존 세입자 권리 확인
신탁	실제 처분 권한자 확인

매매에서는 잔금일에 근저당 말소와 소유권이전등기가 동시에 진행되는 경우가 많습니다. 이 과정은 금액이 크기 때문에 법무사와 함께 진행하는 것이 일반적입니다.

등기부등본에서 보이면 조심해야 할 단어

등기부등본을 처음 보는 사람은 모든 내용을 이해하기 어렵습니다. 그래도 아래 단어가 보이면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

단어	주로 나오는 곳	위험 이유	대응
압류	갑구	세금 또는 채무 문제 가능성	원인과 말소 가능 여부 확인
가압류	갑구	채권자가 재산을 임시로 묶어둔 상태	계약 전 말소 조건 확인
가처분	갑구	소유권 분쟁 또는 처분 제한 가능성	전문가 검토 필요
경매개시결정	갑구	경매 절차가 시작된 상태	일반 계약 진행 매우 주의
근저당권	을구	선순위 채권자가 있을 수 있음	채권최고액과 말소 조건 확인
임차권등기명령	을구	이전 세입자가 보증금을 못 받았을 가능성	계약 전 사유 확인
신탁	갑구	소유권과 임대 권한이 복잡할 수 있음	신탁원부와 동의서 확인
가등기	갑구	향후 소유권 이전 가능성	순위와 말소 여부 확인

이 단어가 있다고 해서 항상 계약이 불가능한 것은 아니지만, 초보자가 혼자 판단하기에는 위험합니다. 계약금 입금 전 반드시 전문가에게 확인하세요.

근저당 말소 조건은 어떻게 확인하나요?

전세나 매매에서 “잔금일에 근저당을 말소한다”는 말을 자주 듣습니다. 중요한 것은 말이 아니라 실제 말소 절차가 안전하게 진행되는지입니다.

을구에서 근저당권자와 채권최고액을 확인합니다.
중개사에게 잔금일 말소 조건을 서면으로 확인합니다.
말소할 금융기관의 대출 상환 예정 금액을 확인합니다.
잔금이 매도인에게 바로 가지 않고 대출 상환에 쓰이는지 확인합니다.
법무사가 근저당 말소와 소유권이전 또는 전입 절차를 함께 확인하는지 봅니다.
잔금 직전에 등기부등본을 다시 발급해 추가 권리가 생겼는지 확인합니다.
잔금 후 말소등기가 실제 완료됐는지 다시 확인합니다.

말소 예정이라고만 듣고 계약금을 입금하면 위험할 수 있습니다. 계약서 특약에 말소 조건을 명확히 쓰고, 잔금일 실제 처리 과정을 확인해야 합니다.

계약서 특약에 넣으면 좋은 문구

등기부등본에서 근저당이나 말소 예정 권리가 확인된다면 특약을 신중하게 넣어야 합니다. 아래 문구는 예시이며, 실제 계약에서는 전문가 검토를 받는 것이 좋습니다.

근저당 말소 특약 예시

“임대인 또는 매도인은 잔금 지급과 동시에 등기부상 ○○은행 근저당권을 전액 상환 및 말소하기로 하며, 말소가 이행되지 않을 경우 임차인 또는 매수인은 계약을 해제하고 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다.”

추가 권리 발생 방지 특약 예시

“계약일 이후 잔금일까지 본 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 압류, 가처분, 임차권등기 등 권리 제한 사항이 발생할 경우 임차인 또는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”

특약은 상황에 따라 다르게 써야 합니다. 단순 복사보다 실제 등기부 내용과 계약 구조에 맞게 조정하는 것이 중요합니다.

등기부등본만 보면 충분할까요?

아닙니다. 등기부등본은 매우 중요한 서류이지만 이것만으로 모든 위험을 확인할 수는 없습니다. 부동산 계약 전에는 다른 서류도 함께 봐야 합니다.

서류	확인 목적
건축물대장	위반건축물 여부, 용도, 면적 확인
토지대장·지적도	토지 면적, 지목, 경계 참고
전입세대확인서	기존 전입 세대 여부 확인
납세증명서	세금 체납 가능성 참고
신탁원부	신탁 부동산의 임대·처분 권한 확인
중개대상물 확인설명서	중개사가 설명한 권리관계와 하자 확인

등기부등본이 깨끗해도 위반건축물, 무허가 증축, 선순위 임차인, 세금 체납 같은 문제가 있을 수 있습니다. 보증금이 큰 계약일수록 서류를 함께 확인해야 합니다.

5분 확인 순서 요약

시간이 없다면 아래 순서대로만 빠르게 확인하세요.

표제부에서 주소, 동·호수, 면적이 계약서와 같은지 확인합니다.
갑구 맨 아래에서 현재 소유자가 누구인지 확인합니다.
계약 상대방 이름과 현재 소유자 이름이 같은지 확인합니다.
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁이 있는지 확인합니다.
을구에 근저당권이 있는지 확인합니다.
근저당이 있으면 채권최고액과 등기일자를 확인합니다.
을구에 전세권, 임차권등기명령이 있는지 확인합니다.
이상한 단어가 있으면 계약금 입금 전 전문가에게 확인합니다.

이 8가지만 확인해도 초보자가 놓치기 쉬운 큰 위험은 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.

자주 하는 실수

등기부등본을 볼 때 초보자가 가장 많이 하는 실수는 “소유자 이름만 보고 끝내는 것”입니다.

계약 며칠 전에 본 등기부등본만 믿고 계약합니다.
잔금 직전에 다시 확인하지 않습니다.
근저당이 있는데 채권최고액을 보지 않습니다.
갑구의 가압류, 압류, 가처분을 가볍게 봅니다.
신탁 등기를 일반 소유권처럼 생각합니다.
계약 상대방이 대리인인데 위임장과 인감증명서를 확인하지 않습니다.
등기부등본만 보고 건축물대장을 확인하지 않습니다.
말소 예정이라는 말만 듣고 특약을 쓰지 않습니다.

등기부등본은 “한 번 확인하는 서류”가 아니라 “계약 과정마다 다시 확인하는 서류”입니다.

공식 확인 링크

등기사항증명서 열람·발급은 공식 인터넷등기소를 이용하세요.

인터넷등기소 바로가기 대한민국 법원 등기정보광장 등기소 찾기 무인발급기 찾기

수수료, 화면 구성, 서비스 이용 시간은 인터넷등기소 운영 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 열람·발급 전 공식 화면을 다시 확인하세요.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 등기부등본과 등기사항증명서는 같은 말인가요?

일상에서는 등기부등본이라는 표현을 많이 쓰지만, 현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 부동산의 표시와 권리관계를 확인하는 서류입니다.

Q2. 등기부등본은 어디서 발급받나요?

인터넷등기소에서 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 가까운 등기소나 무인발급기를 통해서도 발급 가능한 경우가 있습니다.

Q3. 표제부에서는 무엇을 봐야 하나요?

표제부에서는 주소, 건물명, 동·호수, 면적, 용도, 대지권을 확인합니다. 계약서에 적힌 부동산과 등기부상 부동산이 같은지 보는 단계입니다.

Q4. 갑구에서는 무엇을 봐야 하나요?

갑구에서는 현재 소유자와 소유권 변동 이력, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 여부를 확인합니다. 계약 상대방이 등기부상 소유자인지가 가장 중요합니다.

Q5. 을구에서는 무엇을 봐야 하나요?

을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기명령, 지상권 등 소유권 외 권리를 확인합니다. 전세 계약에서는 근저당권의 채권최고액과 선순위 여부가 특히 중요합니다.

Q6. 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

근저당이 있다고 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 채권최고액, 집값, 보증금, 말소 조건, 선순위 여부를 확인해야 합니다. 금액이 크면 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.

Q7. 등기부등본은 언제 다시 봐야 하나요?

계약 전, 계약 당일, 잔금 직전에는 반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다. 잔금 직전에 새로운 근저당, 압류, 가압류가 생길 수 있기 때문입니다.

자료 출처

작성 기준일은 2026년 6월 6일입니다. 등기 열람·발급 수수료, 인터넷등기소 화면, 민원 처리 방식은 변경될 수 있습니다. 실제 계약 판단은 등기부등본 외 건축물대장, 전입세대, 세금 체납, 신탁원부 등 추가 서류와 전문가 검토를 함께 진행하는 것이 안전합니다.

#등기부등본보는법 #등기사항증명서 #갑구을구 #근저당 #전세계약주의사항 #부동산계약 #인터넷등기소 #전세사기예방