2026 조정대상지역 확인 방법｜서울·경기 양도세 중과 대상 지역 한눈에 확인


2026 조정대상지역과 양도세 중과 대상 지역을 서울·경기별로 확인하고, 홈택스 조회 경로와 중과 예외 조건까지 바로 점검하세요.

2026 조정대상지역 확인 방법 ｜서울·경기 양도세 중과 대상 지역 총정리

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조정대상지역 확인부터 홈택스 계산, 2주택·3주택 세율, 매도 순서까지 순서대로 보면 세금 계산 실수를 줄일 수 있습니다.

📍 2026 조정대상지역 확인 방법 서울·경기 양도세 중과 대상 지역과 내 집이 중과 지역인지 확인 보기 → 🧮 홈택스 양도세 자동계산 방법 양도세 모의계산 입력값, 다주택자 중과세율 계산 순서 확인 보기 → 🏠 다주택자 양도세 중과 피하는 방법 매도 순서, 잔금일, 계약일 기준으로 세금 줄이는 순서 확인 보기 → 2️⃣ 2주택자 양도세 계산법 2026 조정대상지역 2주택 양도세율, 비과세 조건, 계산 예시 확인 보기 → 3️⃣ 3주택자 양도세 계산법 양도세 최고세율 82.5%가 나오는 조건과 세금폭탄 구간 확인 보기 →

조정대상지역 여부를 확인하려는 이유가 양도세 때문이라면, 먼저 내 주택 주소가 서울 전역 또는 경기 12개 지역에 들어가는지 봐야 합니다. 2026년 기준 양도세 중과 대상 지역은 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 팔 때 세율이 달라질 수 있는 핵심 기준입니다. 아래 표에서 주소를 먼저 대조한 뒤, 홈택스 중과세 자가진단으로 최종 확인하면 됩니다.

2026년 5월 기준 먼저 확인할 핵심

  • 서울: 25개 자치구 전부 조정대상지역
  • 경기: 과천·광명·성남 3개구·수원 3개구·안양 동안·용인 수지·의왕·하남
  • 중과 대상: 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
  • 중과 세율: 2주택자 기본세율 + 20%p, 3주택 이상 기본세율 + 30%p
  • 중과 유예: 2026년 5월 9일까지 양도분 중심으로 종료
  • 확인 경로: 홈택스 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단

조정대상지역 확인 방법 ｜내 집 주소로 3분 점검

STEP 1. 주택 소재지의 시·군·구를 확인
등기부등본, 매매계약서, 재산세 고지서에 적힌 주소에서 구 단위까지 확인합니다. 서울은 구 전체가 기준이고, 경기는 시 전체가 아닌 구 단위 지정도 있으므로 성남·수원·용인은 특히 구까지 봐야 합니다.
STEP 2. 아래 서울·경기 조정대상지역 표와 대조
주소가 표에 있으면 조정대상지역으로 보고, 다주택자 양도세 중과 가능성을 따져야 합니다. 주소가 표에 없으면 일반적으로 다주택자 조정대상지역 중과 대상은 아닙니다.
STEP 3. 홈택스 중과세 자가진단으로 최종 확인
PC 홈택스에서는 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단 순서로 들어가면 됩니다. 모바일 손택스는 전체메뉴 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 조정대상지역 중과세 확인에서 조회합니다.

서울 조정대상지역 ｜2026년 기준 25개 자치구 전부

서울은 2026년 기준 25개 자치구 전체가 조정대상지역입니다. 강남·서초·송파·용산만 보는 것이 아니라, 마포·성동·광진·양천·영등포·강동 등 서울 전 지역을 같이 확인해야 합니다.

구분 서울특별시 25개 자치구 전부
대상 지역 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구
주의 서울 안에 있는 주택을 다주택자가 양도하는 경우, 비과세·중과 배제 사유가 없다면 양도세 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

경기 조정대상지역 ｜양도세 중과 대상 지역 12곳

경기도는 전 지역이 아니라 아래 12개 지역이 핵심입니다. 특히 성남시는 분당구·수정구·중원구, 수원시는 영통구·장안구·팔달구처럼 구 단위로 지정된 곳이 있으므로 주소를 정확히 봐야 합니다.

번호 경기 조정대상지역 확인 포인트
1과천시시 전체 기준으로 확인
2광명시시 전체 기준으로 확인
3성남시 분당구성남시 중 구 단위 확인
4성남시 수정구성남시 중 구 단위 확인
5성남시 중원구성남시 중 구 단위 확인
6수원시 영통구수원시 중 구 단위 확인
7수원시 장안구수원시 중 구 단위 확인
8수원시 팔달구수원시 중 구 단위 확인
9안양시 동안구안양시 중 동안구 확인
10용인시 수지구용인시 중 수지구 확인
11의왕시시 전체 기준으로 확인
12하남시시 전체 기준으로 확인

양도세 중과 대상 지역 ｜집이 조정대상지역이면 무조건 중과일까?

아닙니다. 조정대상지역에 집이 있다는 사실만으로 모든 사람이 중과되는 것은 아닙니다. 다주택자 양도세 중과는 보통 아래 3가지를 같이 봅니다.

  1. 양도하는 주택이 조정대상지역 안에 있는지
  2. 양도자가 1세대 2주택 이상인지
  3. 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 중과 배제 사유 등 예외가 없는지

예를 들어 서울 마포구 주택을 1채만 보유한 1세대 1주택자가 파는 경우와, 서울 마포구 주택을 포함해 여러 채를 보유한 사람이 파는 경우는 판단이 달라질 수 있습니다. 반대로 비조정대상지역 주택을 양도하는 경우에는 조정대상지역 다주택자 중과 대상이 아닙니다.

2026 양도세 중과 세율 ｜2주택·3주택 이상 차이

구분 조정대상지역 주택 양도 시 주의할 점
1세대 2주택 기본세율 + 20%p 보유기간·비과세·중과 배제 여부 확인 필요
1세대 3주택 이상 기본세율 + 30%p 세 부담이 크게 늘 수 있어 계산 전 매도금액만 보면 위험
단기 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 등 단기세율과 비교 단기세율과 중과세율 중 큰 세액이 적용될 수 있음
장기보유특별공제 중과 적용 대상이면 배제 가능 오래 보유했어도 중과 대상이면 공제 효과가 줄어듦
실전 체크
“내 집이 조정대상지역인가?”만 확인하면 부족합니다. 실제 세금은 양도일, 보유기간, 주택 수, 취득 시기, 임대 여부, 일시적 2주택 여부, 계약금 증빙 여부까지 같이 봅니다.

2026년 5월 9일 기준 ｜중과 유예와 예외 조건

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일을 기준으로 봐야 합니다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 원칙적으로 중과 여부를 확인해야 합니다.

상황 중과 유예 판단 확인할 증빙
2026년 5월 9일까지 양도 완료 중과 유예 적용 가능 잔금일, 등기접수일, 양도일 확인
2026년 5월 9일까지 매매계약 완료 계약금 지급 증빙과 4~6개월 내 양도 여부 확인 계약서, 계좌이체 내역, 잔금일
강남·서초·송파·용산 소재 주택 계약일부터 4개월 내, 2026년 9월 9일까지 양도 기준 확인 계약일, 계약금 지급일, 양도 완료일
2025년 10월 16일 신규 지정 지역 계약일부터 6개월 내, 2026년 11월 9일까지 양도 기준 확인 신규 지정 지역 여부, 계약금 증빙
토지거래허가구역 주택 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청분까지 보완 적용 가능 시·군·구청 허가 신청 접수 내역

홈택스 확인 방법 ｜중과세 자가진단·세액 계산 경로

PC 홈택스 경로

홈택스 접속 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단 → 조정대상지역 중과세 자가진단

모바일 손택스 경로

손택스 앱 → 전체메뉴 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 조정대상지역 중과세 확인

양도세 신고·납부 시간

  • 신고기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
  • 홈택스 전자신고: 06:00 ~ 24:00
  • 홈택스·손택스 전자납부: 07:00 ~ 23:30
  • 국세상담센터: 국번 없이 126

매도 전 체크리스트 ｜중과 여부 확인할 때 필요한 자료

  • 양도하려는 주택의 정확한 주소
  • 등기부등본 또는 매매계약서
  • 취득일, 양도예정일, 잔금일
  • 양도가액, 취득가액, 필요경비 증빙
  • 본인과 세대원의 보유 주택 수
  • 임대차계약이 있는 경우 계약기간과 보증금 내역
  • 2026년 5월 9일 전 계약했다면 계약금 지급 증빙
  • 토지거래허가구역이면 허가 신청 접수 내역
주의
가계약, 구두 약속, 계약금 지급 증빙이 불명확한 경우에는 중과 유예 판단에서 불리할 수 있습니다. 금액이 큰 양도라면 홈택스 자가진단만으로 끝내지 말고 세무서 상담창구 또는 세무대리인을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 2026년 현재 조정대상지역은 어디인가요?

서울은 25개 자치구 전부입니다. 경기는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.

Q2. 내 집이 조정대상지역이면 무조건 양도세 중과인가요?

아닙니다. 조정대상지역 내 주택을 양도하더라도 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 중과 배제 사유 등이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다. 다주택자인지와 예외 조건을 함께 확인해야 합니다.

Q3. 양도세 중과 세율은 얼마나 올라가나요?

조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자의 경우 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 기본세율에 30%p가 더해질 수 있습니다. 지방소득세는 별도로 고려해야 합니다.

Q4. 2026년 5월 9일까지 계약하면 모두 중과 유예가 되나요?

단순히 말로 계약했다는 것만으로는 부족합니다. 정식 매매계약과 계약금 지급 사실이 증빙되어야 하며, 지역에 따라 계약일부터 4개월 또는 6개월 내에 양도를 마쳐야 중과 유예 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.

Q5. 토지거래허가구역이면 어떻게 보나요?

2026년 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청한 경우, 허가 절차에 따른 지연을 고려해 중과 배제 적용을 검토할 수 있습니다. 신청 접수 내역과 이후 계약·양도 완료일을 반드시 보관해야 합니다.

Q6. 홈택스에서 조정대상지역 여부를 확인할 수 있나요?

가능합니다. 홈택스에서 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단으로 들어가면 조정대상지역 중과세 자가진단을 이용할 수 있습니다.

Q7. 신고를 잘못하면 가산세가 붙나요?

네. 무신고, 과소신고, 납부 지연이 있으면 가산세가 발생할 수 있습니다. 조정대상지역 주택을 양도한 다주택자는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 일정을 확인해야 합니다.

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한 번에 정리

2026년 기준 조정대상지역은 서울 전역과 경기 12개 지역이 핵심입니다. 다주택자가 이 지역 안의 주택을 양도하면 양도세 중과 대상인지 반드시 확인해야 하며, 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p가 적용될 수 있습니다. 가장 안전한 순서는 주소 확인 → 지역표 대조 → 홈택스 중과세 자가진단 → 세액 모의계산 → 세무서 또는 전문가 확인입니다.

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