다주택자 양도세 중과 재개 기준을 찾는 사람 기준으로 2026년 5월 10일부터 달라지는 세율, 조정대상지역, 장기보유특별공제 배제, 토지거래허가 예외, 신고기한을 바로 확인할 수 있게 정리했습니다.
다주택자 양도세 중과 재개 ｜2026 세율·대상 지역 총정리
다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 다시 적용됩니다. 핵심은 2주택자는 기본세율에 20%p 추가, 3주택 이상자는 기본세율에 30%p 추가입니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 적용되지 않아 실제 세 부담이 크게 늘 수 있습니다. 현재 기준 대상 지역은 서울 전역과 경기 12개 지역입니다.
핵심 요약
- 재개일: 2026년 5월 10일 양도분부터
- 대상: 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상자: 기본세율 + 30%p
- 기본세율: 과세표준에 따라 6%~45%
- 최고세율: 3주택 이상자는 지방소득세 포함 시 최고 82.5% 수준
- 장기보유특별공제: 중과 대상 주택은 적용 불가
- 대상 지역: 서울 25개 구 전역 + 경기 12개 지역
- 신고기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
다주택자 양도세 중과 대상 2026년 기준
| 적용 시작일 | 2026년 5월 10일 이후 양도분 |
|---|---|
| 대상자 | 1세대 2주택 이상 보유자 |
| 대상 주택 | 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우 |
| 핵심 불이익 | 중과세율 적용 + 장기보유특별공제 배제 |
| 주의할 점 | 주택 수 계산 시 조합원입주권, 분양권 등이 포함될 수 있음 |
본인이 다주택자인지만 보면 안 됩니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지, 보유기간이 2년 이상인지, 중과 배제 예외에 해당하는지를 같이 확인해야 합니다.
다주택자 양도세 중과 세율 2주택·3주택 이상 차이
| 구분 | 2년 이상 보유 | 2년 미만 보유 | 1년 미만 보유 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 + 20%p | 60%와 기본세율+20%p 중 큰 세액 | 70% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 60%와 기본세율+30%p 중 큰 세액 | 70%와 기본세율+30%p 중 큰 세액 |
| 일반지역 2주택 이상 | 기본세율 | 60% | 70% |
기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 적용됩니다. 3주택 이상 중과 대상자가 최고 과세표준 구간에 해당하면 양도소득세율은 45% + 30%p = 75%가 되고, 여기에 지방소득세 10%를 더하면 최고 부담은 82.5% 수준까지 올라갈 수 있습니다.
양도세 기본세율 2026년 계산 기준
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 없음 |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
다주택자 양도세 중과 대상 지역 서울 전역·경기 12곳
2026년 5월 기준 다주택자 양도세 중과에서 가장 먼저 확인해야 할 지역은 조정대상지역입니다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역입니다. 양도하는 주택이 아래 지역에 있다면 중과 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.
| 구분 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 서울 | 서울특별시 25개 구 전역 |
| 경기 12개 지역 | 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 |
내가 사는 주소가 아니라 파는 주택의 소재지가 기준입니다. 예를 들어 본인이 지방에 거주하더라도 양도하는 아파트가 서울에 있으면 조정대상지역 주택으로 봐야 합니다.
중과 유예 예외 5월 9일 전 계약·토지거래허가 기준
다주택자 양도세 중과 유예는 원칙적으로 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 다만 일정 요건을 갖춘 경우에는 4개월 또는 6개월의 추가 유예가 적용될 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역에 있는 주택은 허가 절차 때문에 실제 계약과 잔금 일정이 늦어질 수 있어 별도 기준이 적용됩니다.
| 구분 | 중과 배제 요건 | 양도 완료 기한 |
|---|---|---|
| 강남·서초·송파·용산 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 계약일로부터 4개월 내, 단 2026년 9월 9일까지 |
| 2025년 10월 16일 신규 지정 지역 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 계약일로부터 6개월 내, 단 2026년 11월 9일까지 |
| 토지거래허가 대상이 아닌 주택 | 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결 | 계약일 기준 요건과 잔금·등기 일정 확인 필요 |
단순 가계약, 토지거래허가 전 사전거래약정은 정식 계약으로 인정되지 않을 수 있습니다. 중과 배제를 주장하려면 매매계약서, 계약금 지급 증빙, 토지거래허가 신청·허가 관련 서류를 보관해야 합니다.
양도일 기준 5월 9일·5월 10일 차이
중과 재개에서 가장 중요한 날짜는 계약일보다 양도일입니다. 일반적으로 양도일은 잔금청산일이며, 잔금청산 전에 소유권이전등기가 먼저 접수되면 등기접수일이 양도일이 될 수 있습니다. 따라서 2026년 5월 9일 이전에 계약서를 썼더라도 실제 양도일이 2026년 5월 10일 이후라면 중과 여부를 다시 검토해야 합니다.
- 2026년 5월 9일까지 양도: 한시적 중과 유예 적용 가능
- 2026년 5월 10일 이후 양도: 조정대상지역 다주택자는 원칙적으로 중과 적용
- 토지거래허가 예외: 5월 9일까지 허가 신청 등 요건 충족 시 4~6개월 추가 유예 가능
실제 세금이 커지는 이유 세율보다 장기보유특별공제가 더 중요할 수 있음
다주택자 양도세 중과가 무서운 이유는 단순히 세율이 올라가기 때문만은 아닙니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 오래 보유한 주택일수록 공제 배제 효과가 커질 수 있어, 같은 양도차익이라도 일반세율 적용 때보다 세금 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
기본세율을 적용하고, 요건에 따라 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다.
기본세율에 20%p 또는 30%p가 추가되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
신고·납부기한 언제까지 양도세 신고해야 하나
양도소득세 예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내가 기본입니다. 예를 들어 2026년 6월 15일에 잔금을 받고 양도했다면, 2026년 6월 말일부터 2개월 이내에 신고·납부 일정을 잡아야 합니다. 다주택자 중과 대상은 계산 오류가 크기 때문에 홈택스 모의계산과 세무 상담을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 홈택스: 양도소득세 모의계산, 비과세·중과세 자가진단 가능
- 손택스: 모바일에서 양도소득세 자동계산 및 중과 확인 가능
- 국세상담센터: 국번 없이 126
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 다주택자 양도세 중과는 언제부터 다시 적용되나요?
2026년 5월 10일 이후 양도하는 조정대상지역 주택부터 원칙적으로 다시 적용됩니다.
Q2. 2주택자는 세율이 얼마나 올라가나요?
조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%p가 추가됩니다. 기본세율 최고 구간이면 45%에 20%p를 더해 65%가 됩니다.
Q3. 3주택 이상자는 최고세율이 얼마인가요?
3주택 이상자가 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 30%p가 추가됩니다. 기본세율 최고 구간에서는 75%이고, 지방소득세까지 포함하면 최고 82.5% 수준입니다.
Q4. 장기보유특별공제는 받을 수 있나요?
중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 오래 보유한 주택일수록 이 부분이 세금 차이에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
Q5. 대상 지역은 어디인가요?
2026년 5월 기준 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역입니다. 경기 12개 지역은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남입니다.
Q6. 지방 주택을 팔아도 중과되나요?
양도하는 주택이 조정대상지역이 아니라면 다주택자 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다. 다만 단기보유 세율, 주택 수 산정, 비과세 요건은 별도로 확인해야 합니다.
Q7. 2026년 5월 9일 전에 계약하면 무조건 중과를 피하나요?
무조건은 아닙니다. 토지거래허가 대상 여부, 계약금 지급 증빙, 허가 신청일, 실제 양도일, 4개월 또는 6개월 내 양도 요건을 함께 봐야 합니다.
Q8. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다.
외부링크 공식 안내·세율표·자가진단
다주택자 양도세 중과 공식 확인 바로가기
세율, 조정대상지역, 중과 유예 예외, 홈택스 자가진단은 공식 페이지에서 한 번 더 확인하세요.
다주택자 양도세 중과 재개는 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분부터 적용됩니다. 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상자는 기본세율 + 30%p가 적용되고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 대상 지역은 서울 전역과 경기 12개 지역입니다. 세금이 큰 거래는 계약일, 토지거래허가 신청일, 잔금일, 등기접수일, 주택 수 산정을 모두 확인한 뒤 신고하는 것이 안전합니다.
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