전세자금대출 한도 계산법: 최대 금액·조건부터 전세 대출 가능 금액 확인까지
전세자금대출 한도는 “전세보증금이 얼마냐”만으로 결정되지 않습니다.
실무에서는 보통 ① 상품(정책/일반) 한도, ② 전세보증금 대비 비율(예: 70~80%), ③ 보증기관(HF/HUG/SGI) 보증 한도, ④ DSR(총부채원리금상환비율) 등 상환능력 심사 결과 중 가장 작은 값으로 대출 가능 금액이 정해집니다.
또한 같은 전세보증금이라도 주택 유형(아파트/빌라/오피스텔), 선순위 권리(근저당 등), 지역(수도권/비수도권), 신청자 조건(무주택/1주택, 소득/부채)에 따라 한도가 크게 달라집니다.
이 글에서는 “전세자금대출 최대 한도”가 어떻게 계산되는지, 본인 조건에서 전세 대출 가능 금액을 빠르게 확인하는 방법을 단계별로 정리해드립니다.
※ 상품·보증·심사 기준은 수시로 변경될 수 있으니, 실제 실행 전에는 해당 기관/은행의 공식 안내 및 한도조회 결과를 최종 기준으로 확인해 주세요.
✅ 핵심 요약(한도는 이렇게 결정됩니다)
🧮 최종 한도(원칙)
- • 최종 한도 = 아래 4가지 중 “가장 작은 금액”
- ① 상품별 최대 한도
- ② 전세보증금 × 비율(통상 70~80% 등)
- ③ 보증기관 보증한도(HF/HUG/SGI 등)
- ④ 상환능력(DSR 등) 심사 한도
🔍 3분 자가점검
- • 전세보증금/지역(수도권 여부)
- • 무주택/1주택 여부
- • 연소득/기존 대출(신용·주담대·카드론 등)
- • 임차주택 선순위(근저당·선순위보증금) 여부
1) 전세자금대출 종류별 “최대 한도”부터 확인하세요
① 정책형(주택도시기금 계열) 전세대출: 한도 상한이 비교적 명확
🏠 버팀목전세자금(대표 예시)
- • 일반가구 호당 한도: 수도권 1.2억원 / 수도권 외 0.8억원
- • 신혼·2자녀 이상 가구 호당 한도: 수도권 2.5억원 / 수도권 외 1.6억원
- • 대출비율(신규): 일반 70% 이내 / 신혼·2자녀 80% 이내
- ※ 위 수치는 “최대치”이며, 보증·심사 결과에 따라 더 줄어들 수 있습니다.
② 일반 전세자금대출(은행 상품): 보증기관 한도 + 상환능력 심사가 핵심
🏦 일반(보증부) 전세대출에서 자주 나오는 조건
- • 임차보증금이 일정 금액 이하(예: 수도권 7억원 / 비수도권 5억원 등)이어야 보증이 가능한 경우가 많습니다.
- • 전세보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 뒤 신청이 가능한 구조가 일반적입니다.
- • 주택 가격 대비 선순위채권(근저당) + 임차보증금 합계가 일정 비율을 넘으면 한도가 줄거나 보증이 거절될 수 있습니다.
2) 전세자금대출 한도 계산식(실무에서 쓰는 4단계)
Step A. “전세보증금 × 비율”로 1차 상한 만들기
🧾 계산 예시
- • 전세보증금 4억원 × 80% = 3.2억원
- • 전세보증금 2억원 × 70% = 1.4억원
정책형 상품은 70%/80%처럼 비율이 제도에 직접 명시되는 경우가 많고, 은행 상품도 보증기관 요건(통상 80% 등) 때문에 유사하게 수렴하는 경우가 많습니다.
Step B. “상품별 호당 한도(상한)” 적용
📌 예시(정책형)
- • 수도권 일반가구라면, 전세보증금이 높아도 호당 한도(예: 1.2억원)에서 상단이 막힙니다.
- • 신혼·2자녀 이상은 호당 한도(예: 수도권 2.5억원)까지 가능 범위가 커집니다.
Step C. 보증기관(HF 등) 보증한도 적용
🛡️ HF 보증(대표) 계산 구조
- • 보증한도는 “아래 중 가장 작은 금액”으로 산정되는 구조가 있습니다.
- ① 보증과목별 한도(예: 4억원에서 기존 보증잔액 차감)
- ② 소요자금별 한도(임차보증금 × 80% 이내 등)
- ③ 상환능력별 한도(인정소득·부채 등을 반영)
- • 보증비율은 통상 90%이나, 수도권·규제지역은 80%로 적용되는 규정이 안내되어 있습니다.
Step D. 상환능력(DSR 등)로 “최종 한도”가 깎일 수 있습니다
📉 DSR 때문에 한도가 줄어드는 대표 상황
- • 기존 신용대출/카드론/자동차할부 등 “연간 원리금”이 이미 크다
- • 소득 증빙이 약하거나(프리랜서/무소득 등) 재직기간이 짧다
- • 금리 상승 리스크(스트레스 DSR 등) 반영으로 심사상 여력이 줄어든다
DSR은 규정·업권·상품에 따라 적용 방식이 다를 수 있으며, 당국에서도 적용대상 확대를 검토 중이지만 “구체 방안은 확정된 바 없다”는 설명이 나온 바 있습니다.
3) “전세 대출 가능 금액” 빠르게 확인하는 방법(실전 순서)
🚀 추천 루트(가장 덜 헤매는 순서)
- 전세보증금·지역·가구유형부터 정리(수도권/비수도권, 신혼/다자녀/청년 등)
- 정책형 대상이면: 버팀목/청년/신생아 등 해당 상품의 “호당 한도 + 비율”로 1차 예상
- 일반 전세대출이면: HF/HUG/SGI 중 어떤 보증을 쓰는지 확인 후 “보증금 한도·비율·선순위요건” 체크
- 은행 앱/홈페이지에서 사전 한도조회(소득·부채 입력 기반)로 2차 검증
- 계약서(확정일자), 등기부등본, 선순위 확인까지 반영해 최종 실행 한도 확정
준비하면 한도조회가 빨라지는 필수 자료
📄 체크리스트
- • 임대차계약서(특약 포함), 계약금 지급 영수증(통상 5% 이상)
- • 등기사항전부증명서(등기부등본)로 근저당/가압류 등 선순위 권리 확인
- • 소득서류(근로소득원천징수/소득금액증명 등), 재직/사업 증빙
- • 기존 대출 내역(한도·잔액·월 상환액)
- • 전입 예정일/잔금일(신규·갱신에 따라 신청기한이 달라질 수 있음)
4) 계산 예시 3가지(본인 상황에 대입하는 법)
예시 ① 정책형(수도권 일반가구) — 전세보증금이 높아도 상한에 막히는 케이스
- • 전세보증금: 3억원
- • 전세보증금 × 70% = 2.1억원
- • 하지만 수도권 일반가구 호당 한도 = 1.2억원
- → 1차 예상 한도: 1.2억원(상한 적용)
예시 ② 일반 전세대출(HF 보증 가정) — 전세보증금 비율과 보증 상한이 같이 작동
- • 전세보증금: 4억원(수도권)
- • 임차보증금 × 80% = 3.2억원
- • 보증과목별 상한(예: 4억원 한도)보다 작음
- • 다만 DSR/상환능력 심사에서 더 줄어들 수 있음
- → 1차 예상: 3.2억원, 최종은 ‘소득·부채’에 따라 변동
예시 ③ DSR 때문에 축소 — “기존 대출”이 많아지는 순간 한도가 급감
- • 연소득은 충분해 보여도, 기존 신용대출/카드론 원리금이 크면 DSR 여력이 줄어듭니다.
- • 특히 금리 상승 리스크 반영(스트레스 DSR 등)으로 체감 한도가 더 줄 수 있습니다.
- → 해결 힌트: 기존 고금리 부채 정리, 한도조회 시 ‘부채 현황’을 정확히 반영, 보증기관 요건(선순위) 개선 가능 여부 점검
5) 자주 묻는 질문(한도에서 가장 많이 막히는 포인트)
Q1. 전세보증금이 7억원(수도권)인데 무조건 대출이 가능한가요?
- • 아닙니다. 보증금 기준은 “보증 신청 가능 구간”일 뿐, 최종 한도는 선순위 권리·상환능력·은행 내부심사에 따라 줄어들 수 있습니다.
Q2. 같은 소득인데 은행마다 한도 결과가 다른 이유는요?
- • 보증기관/보증상품이 다르거나, 은행별 인정소득 산정·신용평가·부채 반영 방식이 달라 “사전 한도조회” 결과가 달라질 수 있습니다.
Q3. 전세대출 한도를 최대치로 받으려면 무엇이 가장 중요하나요?
- • (1) 선순위(근저당 등) 적정성, (2) 기존 부채 정리, (3) 소득 증빙 품질(재직/사업 기간 포함), (4) 상품 선택(정책형 vs 일반형)이 핵심입니다.
마무리 한 줄 체크
- • “전세보증금 × 비율”로 기대 한도를 잡되, 반드시 보증기관 한도와 DSR(상환능력) 결과까지 반영해 최종 금액을 확인하시는 것이 안전합니다.
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