📌 전세권설정 vs 확정일자 | 내 전세보증금 지키는 가장 확실한 방법은?

전세 계약을 앞두고 가장 많이 듣는 단어가 바로 “확정일자”와 “전세권설정”입니다.
둘 다 보증금을 지키는 장치이지만, 절차와 효력, 비용에서 큰 차이가 있어요.
이번 글에서는 두 제도의 개념부터 장단점, 상황별 선택 가이드, 그리고 자주 묻는 질문까지 정리해 드릴게요.
전세를 준비 중이라면 끝까지 읽고 내 상황에 맞는 안전장치를 선택하시길 바랍니다. ✨

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1️⃣ 확정일자란?

• 임대차계약서에 공적기관(주민센터, 법원, 등기소 등)의 날짜 도장을 찍어 계약 체결일을 증명
• 전입신고 + 실제 거주(점유)와 결합 시 → 우선변제권 취득
• 비용: 약 500~600원, 간단하고 빠름

⚠️ 단점: 효력은 다음날 0시부터 발생 → 같은 날 근저당권 설정 시 밀릴 위험이 있음

2️⃣ 전세권설정이란?

• 등기부에 전세권(물권)을 설정하여 전입·점유와 관계없이 권리 행사 가능
• 임대인이 보증금을 안 돌려주면 소송 없이 임의경매 청구 가능
• 비용: 전세금 × 약 0.24% + 등기수수료, 확정일자보다 훨씬 비쌈
• 임대인 동의 필수

💡 장점: 계약 직후 입주 전에도 설정 가능 → 공백기간 위험 방지에 매우 유리

3️⃣ 두 제도의 비교표

구분	확정일자	전세권설정
성격	채권 담보 (우선변제권)	물권 (강력한 담보)
필요 요건	전입신고 + 점유 + 확정일자	임대인 동의 + 등기
효력 발생	다음날 0시	등기일 기준
경매 절차	배당요구 후 우선변제	임의경매 청구 가능
비용	약 600원	전세금의 약 0.24% + 등기비
임대인 동의	불필요	필수

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4️⃣ 언제 무엇을 선택할까?

• 💰 보증금이 크고 임대인이 협조적 → 전세권설정 권장
• ⏱ 간단·저렴하게 보호 → 확정일자 권장
• 🏠 입주까지 기간이 길거나 근저당이 있는 집 → 전세권설정 유리

5️⃣ 정리 & 팁

✅ 전세 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자는 필수!
✅ 보증금 규모·집 상황·임대인 협조 여부를 고려해 전세권설정을 검토하세요.
✅ 전세권은 강력하지만 비용 부담이 크니 상황에 맞게 선택이 필요합니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자만 받아도 보증금을 다 돌려받을 수 있나요?

👉 보증금 전액이 보장되지는 않습니다. 보증금 규모, 선순위 채권, 경매 낙찰가에 따라 배당 순서가 달라집니다.

Q2. 전세권설정을 임대인이 거부하면 어떻게 하나요?

👉 임대인의 동의가 없다면 설정할 수 없습니다. 대신 전입신고+확정일자+보증보험 가입을 함께 고려하는 것이 안전합니다.

Q3. 전세권설정을 하면 나중에 집을 팔기 힘들다는데 사실인가요?

👉 맞습니다. 전세권 등기가 있으면 매수자가 부담을 느껴 매매가 늦어질 수 있음을 이유로 집주인이 꺼리는 경우가 있습니다.

Q4. 전세보증금 반환보증(보증보험)과는 어떻게 다른가요? 

👉 보증보험은 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증이 대신 보증금을 돌려주는 제도입니다. 확정일자·전세권설정과 병행하면 훨씬 안전합니다.

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📌 추가로 알아두면 좋은 내용

• 📑 전세권 말소비용도 발생하므로 계약 종료 후 정리 절차까지 고려하세요.
• 🔍 등기부등본 확인은 필수! 근저당, 가압류 등 선순위 권리가 있으면 위험도가 급격히 높아집니다.
• 🛡 전세보증보험은 확정일자·전세권설정을 보완하는 현대적인 안전장치입니다.
• ⚖️ 법적 근거: 민법 제318조(전세권자의 경매청구권), 주택임대차보호법 제3조·제3조의2(대항력, 우선변제권).

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👉 여러분은 확정일자와 전세권설정 중 어떤 선택이 더 안전하다고 느껴지시나요?
댓글로 경험과 의견을 나눠주세요! 💬